資産の宝船

のーてんきさん、こんにちは、弁財天です。

今回の相談は、さすがにびっくりよ。ため息が出るわ・・・。

どこが問題なのかを、あげてみますね。
その1・住んでいないのに、住宅ローンを組んでお金を借りている
その2・確定申告をしていない
その3・不動産に関する知識や、確定申告の仕方さえわからないのに、ワンルームマンションで不動産投資をしている

私達七福神は、税理士ではないので、確定申告に関するアドバイスは行えません。
でもね、今回の、「のーてんきさん」の過ちの重大さには気づいてほしく、回答させていただきますが、あらかじめ申しあげておきますが、覚悟を決めて、税理士の先生にご相談されてくださいね。

さて、問題点その1に関して。
たとえば、フラット35のホームページを読んでください。

http://www.flat35.com/user/tenkin.html

こちらに、「無断で融資住宅を他人に賃貸した場合や融資住宅にお住みにならない場合は、機構（旧公庫）とお客様との間で取り交わした契約に違反することとなり、融資金の全額を一括してお返しいただくことになりますので、ご注意ください」とあります。

ちなみに、フラット35の場合は、上記のように、転勤などで「住むことができない」状況になる前に、「申請書」と「一時的に住めなくなることを証明できる書類」を、借り入れした金融機関に提出しなくてはなりません。それらを提出しても、認めてもらえるかどうかはわからないようです。また、その際の留守管理期間は3年以内となっています。フラット35でなくても、同じようなルールが適用されていると思われます。

ほらね、ちょっとどきっとしたでしょ！


問題点その2。
確定申告の仕方がわからず、2年ほど申告していないわけですね。問題ありです。どのような状況であれ（その不動産投資が黒字であれ、赤字であれ）、確定申告はしなければならなかったのです。

「住んでなくても確定申告でいくらか戻ってきたりするんでしょうか」と質問がありますが、それは、投資用のローンを組まれているという大前提があり、なおかつ、収入金額－必要経費の不動産所得が赤字になるようでしたら、「のーてんき」さんのように会社員の方でも、確定申告をすると税金が戻ってくることになったでしょう。

この際の注意点は、必要経費として収入から控除を認められているのは、大きく分けて管理費などの経費と、減価償却費、ローン返済の利息部分（元金部分は認められていません）です。いずれにせよ、「のーてんきさん」は、まず問題点のその1の解決をしてください。


問題点その3について。
ご事情は色々とおありだと思いますが、「知識がないのに投資をする」と、後で問題点がどんどん出てきてしまいます。「こんなはずじゃなかった」って思われるかもしれませんが、確定申告の仕方が、本当にわからないなら、不動産投資はすべきではありません。逆に、不動産投資を絶対にすると決めた人であれば、確定申告の仕方くらい、本などを読んで勉強しようと思うはずなのです。
税務署は、「確定申告の仕方がわからなかった」からといって、納付すべき税金を払わなくていいと言ってはくれません！もし、「のーてんき」さんの不動産投資が赤字ではなくて黒字であって、その所得を過去に申告していないのだとすると、期限内に確定申告書を提出しなかった場合に、追加で払うべき本税とともに、加算税や延滞税などの附帯税がかかってくる可能性もありますので、一日も早く税理士の先生にご相談ください。
最後に、「のーてんき」さんのように、いい意味でおおらか、悪く言うと大雑把な方には、税金の申告の心配のない、「源泉分離課税」されるようなご投資をオススメいたします。投資信託での運用が合っていらっしゃるのでは？また、運用をされる際には、アドバイザーの存在が必要なのではないでしょうか。

世間話で今回のような相談をする相手が、いらっしゃったのであれば、住宅ローンを組んでいるのに他人に賃貸するとか、2年も確定申告をしないとか、そんな問題が起こる確率はぐっと低くなるのではないでしょうか。

最後に、補足ですが、このコーナーの主旨は「資産運用の相談」です。今回の相談は、運用の相談ではなく、確定申告の相談とも言えるものでした。税金の相談や、確定申告の相談は税理士の先生にしていただくことで、より詳しいご相談ができますので、ぜひご利用なさることをお勧めします。